Co je třetí vlna?

Co je třetí vlna v telekomunikační infrastruktuře?

V ekonomii se dělba práce vztahuje k rozdělení úkolů v rámci ekonomického systému nebo organizace, což účastníkům umožňuje specializaci. Specializace v telekomunikační infrastruktuře se poprvé objevila ve Spojených státech v polovině 90. let, když si vedoucí pracovníci ze tří společností (American Radio, Castle Towers a Steve Bernstein Associates) uvědomili hodnotu využití potenciálu věžových aktiv prodejem prostoru více nájemcům. Všechny tři podniky založily věžové společnosti, které jsou dodnes známé: American Tower, Crown Castle a SBA Communications.

Skrytá síla pasivní infrastruktury

Ve Spojených státech si mobilní operátoři (MNO) brzy uvědomili, že jejich podnikání spočívá v prodeji hlasu a dat a že pasivní telekomunikační infrastruktura není pro jejich podnikání skutečně klíčová. Nezávislé věžové společnosti, pro které je správa pasivní telekomunikační infrastruktury hlavním předmětem podnikání, mají obvykle více odborných znalostí při identifikaci efektivnosti a snižování provozních výdajů (OPEX). Kromě toho mají věžové společnosti tendenci mít nižší náklady na kapitál než MNO a mají vyšší poměr kolokací (sdílení lokalit) na svých stožárech. Studie EY-Parthenon ukázala, že typický bod přítomnosti (PoP) spravovaný nezávislou věžovou společností je o 46 % efektivnější než ten, který spravuje MNO.

Všichni tři velcí američtí MNO odprodali svou pasivní infrastrukturu. V důsledku toho všechny velké americké MNO prodaly (nebo pronajaly) své stožáry infrastrukturním společnostem: v roce 2012 zaplatila Crown Castle společnosti T-Mobile 2,4 miliardy dolarů za dlouhodobou dohodu zahrnující 7 200 stožárů (některé prodané, některé pronajaté). Podobně v roce 2013 zaplatila Crown Castle společnosti AT&T 4,85 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 9 100 stožárů. V roce 2015 zaplatila American Tower společnosti Verizon Wireless 5,1 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 11 300 stožárů. Uzavřeno bylo i mnoho menších obchodů.

Evropa následovala. V posledních letech začaly prodávat i evropské MNO. Někteří začali (méně efektivním) krokem vytvoření věžových společností řízených MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Ale jiní udělali „skok“ ke kompletní specializaci. Například ve Španělsku prodaly MNO (Telefonica, Yoigo, Masmovil a Orange) společnosti Cellnex za posledních deset let téměř 8 000 věží. Ve Francii prodala společnost Bouygues více než 6 000 věží společnostem Cellnex a FPS Towers a společnost Iliad prodala 70 % svého portfolia věží společnosti Cellnex. V Itálii prodala společnost Wind 7 400 věží společnosti Cellnex a společnost CK Hutchison prodala dalších 8 900 věží společnosti Cellnex. Ve Velké Británii nedávno společnost Cellnex získala Arqiva spolu s 6 000 stožáry od společnosti CK Hutchison.

Tři vlny v telekomunikační infrastruktuře

Člověk si může tyto vývojové etapy představit jako „vlny“. První vlna by byla počáteční vývoj sítí samotnými MNO. Druhá vlna by byla prodej pasivní infrastruktury věžovým společnostem.

Třetí vlna také začala ve Spojených státech. Společnost Wireless Capital Partners (WCP), první americký agregátor pozemkových nájemních smluv v telekomunikacích, byla založena v roce 2001. Společnost Unison Site Management (Unison) brzy následovala, v roce 2003. Unison vylepšila model společnosti WCP v tom, že Unison začala získávat „telekomunikační věcná břemena“ spíše než pouhé nájemní práva (a ukázalo se, že telekomunikační věcná břemena, která jsou silnějšími vlastnickými právy, se lépe osvědčila v letech 2009-2010 během toho, co se stalo známým jako Velká recese). Pan Overman, mezinárodní daňový právník a právník pro strukturované financování v té době, nejprve pomohl společnosti MD7 vstoupit do prostoru agregace nájemních smluv lokalit v roce 2004, stejný rok, kdy byla založena společnost Communications Capital Group (nyní TowerPoint). Společnost Telecom Lease Advisors (nyní Lease Advisors) byla založena v roce 2008. Nakonec pan Overman založil společnost Wireless Infrastructure Partners (WIP) v roce 2009 a společnost Landmark Dividend následovala v roce 2010.

Zavedení investování do mobilních lokalit v americkém stylu do celého světa

Pan Overman a jeho tým ve WIP zavedli investování do mobilních lokalit v americkém stylu na mezinárodní úrovni. Poté, co uzavřel přibližně 1 000 investic do nájemních smluv pro mobilní lokality ve Spojených státech, pan Overman a společnost, kterou založil, WIP, poprvé zavedli agregaci nájemních smluv pro mobilní lokality v americkém stylu na mezinárodní úrovni. Byl to logický krok, protože konkurence mezi americkými agregátory nájemních smluv snižovala marže. Agregátoři soutěžili o přibližně 300 000 lokalit ve Spojených státech, ale mezinárodní trh, který zahrnoval několik milionů lokalit, byl z velké části neprozkoumaný. Kromě toho byl pan Overman občanem Evropy/USA, který se narodil a vyrůstal v Nizozemsku (jedné z nejotevřenějších a multikulturních společností na světě), ale vzdělával se jako profesionál ve Spojených státech (na Georgetown Law School a její School of Foreign Service).

Pan Overman použil přístup společnosti WCP k nákupu nájemních práv v jurisdikcích obecného práva (Austrálie, Kanada, Velká Británie), kde věcná břemena „in gross“ typu Unison neexistují. Poté nahradil věcná břemena (původně římským a dobře prozkoumaným) konceptem užívacího práva v zemích občanského práva (Francie, Španělsko, Itálie, Mexiko, Brazílie, Chile a Kolumbie). Jiné jurisdikce vyžadovaly přizpůsobenější přístup. Pan Overman dohlížel na investice do přibližně 6 000 lokalit ve 20 zemích za méně než deset let. Landmark Dividend a Lease Advisors následovali pana Overmana pouze do anglicky mluvících jurisdikcí (Kanada a Austrálie). Ale všude jinde na světě čelil (a stále čelí) pan Overman malé nebo žádné konkurenci. Ve společnosti TIP pan Overman pokračuje v inovacích a expanduje na nové trhy, jako je Dánsko a Česká republika, s dalšími jurisdikcemi a třídami aktiv, které jsou již plánovány.

Věžové společnosti jako strategie odchodu

Přestože byla třetí vlna nová pro MNO i věžové společnosti, věžové společnosti se rychle staly „strategií odchodu“ pro agregátory nájemních smluv. American Tower koupila 1 800 investic do nájemních smluv lokalit od společnosti Unison v roce 2011 (a Unison z tohoto prostoru odešla). Crown Castle koupila 2 300 od společnosti WCP v roce 2012 (a WCP již také není aktivní). Společnost InSite Wireless Group získala Lease Advisors v roce 2014 a následně ji v roce 2020 získala společnost American Tower. Landmark Dividend byla získána společností Digital Bridge v roce 2021.

Telecom Infrastructure Partners opět v čele

Získání více než 6 000 nájemních smluv pro mobilní lokality panem Overmanem a jeho týmy umožnilo investorům WIP vstoupit na burzu v roce 2020. Pan Overman založil společnost Telecom Infrastructure Partners (TIP) v únoru 2020. Okamžitě usiloval a získal kapitálový závazek potřebný k tomu, aby dotlačil třetí vlnu k jejímu logickému závěru (350 milionů dolarů v akciích, což v kombinaci s dluhem poskytne společnosti TIP více než 1 miliardu dolarů na investice). Po 18měsíční dovolené pan Overman zahájil provoz společnosti TIP 1. září 2021.

Specializace je logickým výsledkem třetí vlny

Logickým závěrem třetí vlny je samozřejmě další dělba práce a efektivita. Před několika lety to nejlépe vyjádřil vedoucí pracovník společnosti American Tower, se kterým pan Overman vyjednával o programech investic do nájemních smluv lokalit sponzorovaných nájemci v celé Latinské Americe: „Bezdrátoví operátoři by se měli specializovat na hlas a data, věžové společnosti by se měly specializovat na ocel a agregátoři pozemkových nájemních smluv by se měli specializovat na pozemky.“

Problémem bylo, že investoři do nájemních smluv pro mobilní lokality hledali „výhodu“ spojenou s ocelí, místo aby si uvědomili, že investice do nájemních smluv pro mobilní lokality se podobají investicím do nájemních smluv „Triple Net“ v jiných třídách aktiv: zatímco věžové společnosti si udržují ceny akcií tím, že usilují o růst (organicky tím, že tlačí na MNO, aby platily vyšší nájmy, a umisťováním dalších nájemců, jakož i prostřednictvím M&A), dobře řízený agregátor nájemních smluv má kompletní „soulad cílů“ se svými nájemci, MNO a věžovými společnostmi. Obě strany usilují o dlouhodobé, předvídatelné toky nájemného „podobné dluhopisům“.

Společnost TIP je připravena být 100% kontrolována

Z tohoto důvodu je společnost TIP připravena být 100% kontrolována svými nájemci, MNO a věžovými společnostmi. Náš obchodní model spočívá v investování do nájemních smluv pro mobilní lokality „tak, jak je najdeme“. Nejsme investoři typu venture capital, kteří se snaží maximalizovat návratnost z konečné tranše investic prostřednictvím agresivního opětovného vyjednávání. Místo toho budujeme vysoce kvalitní, globální portfolio dlouhodobých, předvídatelných peněžních toků – jako dluhopis, ne jako akcie. Společnost TIP je připravena vzdát se každé příležitosti k opětovnému vyjednávání uzavřením vylepšených nájemních smluv (nebo rámcových nájemních smluv) se svými nájemci, které jsou souběžné s investicí společnosti TIP. To znamená, že MNO a věžové společnosti získají ceny a provozní podmínky, které si přejí – aniž by se museli obávat jakéhokoli opětovného vyjednávání. Společnost TIP bude usilovat o přiměřenou návratnost, o které bude plně transparentní.

Mimochodem, tento přístup je totožný s přístupem, který zvolily společnosti WCP, Unison a Landmark Dividend. Americké MNO spolupracovaly s těmito agregátory nájemních smluv, aby zajistily strategické lokality za předvídatelných podmínek. Nemá smysl, aby investor do lokalit agresivně vyjednával s velkými, veřejně obchodovanými, dobře kapitalizovanými nájemci. Ještě menší smysl má to dělat v mnoha jurisdikcích na více kontinentech.

Tři příklady třetí vlny

Společnost TIP bude pokračovat a zlepšovat výsledky pana Overmana v oblasti získávání nájemních smluv pro mobilní lokality (a ústředen mobilních telefonů, DAS a datových center) nezávisle a rychlým tempem. Společnost TIP je však v dobré pozici, aby pomohla MNO a věžovým společnostem dále se specializovat, a dokončit tak třetí vlnu. Zde je několik příkladů:

1. : Programy prémiového nájemného sponzorované nájemci

Společnost TIP může pomoci vytvořit „win-win“ situaci mezi majiteli nemovitostí na jedné straně a MNO a infrastrukturními společnostmi na straně druhé. Je to proto, že schopnost společnosti TIP platit významné prémie za nájemné majitelům nemovitostí NEZÁVISÍ na opětovném vyjednávání nájemní smlouvy při obnovení. Místo toho společnost TIP využívá skutečnosti, že majitel nemovitosti čelí „binárnímu riziku“: buď nájemní smlouva pro mobilní lokalitu platí nájem („1“), nebo je ukončena („0“). Společnost TIP samozřejmě čelí portfoliovému riziku (spíše než binárnímu riziku): pokud je konkrétní nájemní smlouva pro lokalitu ukončena, společnost TIP je zajištěna tisíci dalších nájemních smluv pro lokality. Logicky to znamená, že vždy existuje výplatní cena, která je atraktivní pro společnost TIP i pro majitele nemovitosti. V racionálním světě by měli prodávat všichni majitelé lokalit! Atraktivita prémií za nájemné byla potvrzena na trhu, přičemž celosvětově bylo provedeno více než 25 000 investic do nájemních smluv pro lokality.

MNO nebo infrastrukturní společnost vyhrává v tomto scénáři nejvíce, protože společnost TIP je připravena uzavřít vylepšenou nájemní smlouvu (nebo dohodu o více lokalitách, MSA), která poskytuje MNO veškerou provozní flexibilitu, kterou si přeje (např. jazyk „rozšíření užívání“ a „rozšíření prostor“ na podporu zavádění 5G), spolu s přiměřeným snížením nájemného. MNO nebo infrastrukturní společnost kontroluje společnost TIP a majitele nemovitosti 100 %, protože vylepšená nájemní smlouva nebo MSA je souběžná s investicí společnosti TIP. Společnost TIP nikdy nebude mít možnost vyjednávat – a MNO nebo infrastrukturní společnost bude stále moci ukončit smlouvu podle potřeby.

2. : Prolomení patové situace vyplývající z britského zákoníku o elektronických komunikacích z roku 2017

Ve Velké Británii byla reforma zákoníku o elektronických komunikacích (ECC) navržena tak, aby pomohla dosáhnout všudypřítomného pokrytí a zvýšené kapacity – zejména v souvislosti s 5G. Mobilní operátoři využili zákoník k dosažení (někdy dramatického) snížení nájemného a majitelé nemovitostí se bránili.

Již jsme zaznamenali více soudních rozhodnutí podle zákoníku z roku 2017 než za celých 30 let, kdy platil předchozí zákoník, a tribunál varoval před zpožděními. Vláda zkoumá, zda by nebyly nutné změny, ale Law Society uvádí, že změny zákoníku a postupů jsou nedostatečné.

Ofcom doporučuje, aby se strany snažily dosáhnout dohody, a my ve společnosti TIP věříme, že můžeme pomoci. Více než 25 000 investic do nájemních smluv pro lokality po celém světě ukázalo, že majitelům mobilních lokalit se líbí prémie za nájemné. Tisíce prémií za nájemné byly vyplaceny ve Velké Británii. Jak bylo uvedeno výše, ochota společnosti TIP platit významné prémie za nájemné NEZÁVISÍ na budoucím zvýšení nájemného. Ve skutečnosti jsme připraveni přijmout snížení nájemného, jak to zamýšlel nový ECC. Náš obchodní model je založen na dlouhodobých, předvídatelných peněžních tocích „podobných dluhopisům“, bez ohledu na jejich specifickou povahu. Naše návratnost NEZÁVISÍ na budoucí, vyjednané „výhodě“.

Také jsme nezaujali žádné stanovisko k novému ECC, takže můžeme pomoci „prolomit patovou situaci“ mezi majiteli lokalit na jedné straně a MNO a infrastrukturními společnostmi na straně druhé. Naše nízké náklady na kapitál nám umožňují platit významné prémie za nájemné majitelům lokalit a zároveň nabízet MNO a infrastrukturním společnostem výhody, které hledají podle nového ECC.

Společnost TIP je pouze facilitátorem a je ochotna být 100% kontrolována na základě smlouvy. Naším úkolem je poskytnout kapitál k „prolomení patové situace“.

3. : Zpětné pronájmy pozemků a infrastruktury

Proces zpětného pronájmu je jednoduchý. Společnost TIP získává práva na nemovitost jako vlastnické právo nebo prostřednictvím hlavního nájmu nebo užívacího práva. Společnost TIP pak nemovitost pronajme zpět MNO, která si zachovává 100% kontrolu nad společností TIP.

MNO využívá výnosy podle potřeby v ziskových „hlavních“ činnostech, jako je zavádění technologií. Existuje mnoho výhod financování zpětným pronájmem:

• Získejte zpět předchozí kapitálové výdaje (CapEx) při zachování 100% kontroly;
• Získejte 100 % hodnoty aktiv (žádný poměr úvěru k hodnotě);
• Zlepšete poměry dluhu k vlastnímu kapitálu, vyhněte se spouštění dluhových smluv;
• Flexibilnější než dluhové financování (doba trvání 10–30 let);
• Přeměňte odepisovatelné aktivum na hotovost.
• Chraňte aktivum před nezávislými kupujícími třetích stran.

MNO si zachová úplnou kontrolu nad aktivem. Společnost TIP je čistě finanční protistrana, nikoli konkurent. Naše nájemní ujednání jsou „Triple-Net“ a „podobná dluhopisům“. MNO si zajistí ceny, podmínky – nebude docházet k opětovnému vyjednávání. Zpeněžte:

• Stožáry;
• Ústředny mobilních telefonů (MSC);
• DAS;
• Datová centra.

Americké MNO se chránily uzavřením zpětných pronájmů hlavních aktiv s různými protistranami. Například, když společnost AT&T prodala dalších 1 000 stožárů v roce 2019, neprodala je společnosti Crown Castle (která koupila 9 100 jejích stožárů v roce 2013). Místo toho uzavřela dohodu se společností Peppertree. Podobně, když se společnost Verizon rozhodla v roce 2015 uzavřít zpětný pronájem svého provozního centra v New Jersey za 650 milionů dolarů, učinila tak se společností Mesirow Financial, a nikoli se společností American Tower. Evropské MNO by měly podobně zvážit protistrany, které ještě nekontrolují jejich portfolia stožárů. Ve skutečnosti, k dokončení třetí vlny (optimální specializace bez vzdání se kontroly), mohou MNO zvážit uzavření zpětných pronájmů pozemků se společností TIP a zároveň usilovat o zpětné pronájmy oceli, zařízení nebo dokonce budov na pronajatém pozemku se třetími stranami. Maximální výnosy, maximální kontrola.

Nabídka společnosti TIP

Společnost TIP nabízí zdaleka nejzkušenější tým v oblasti investic do nájemních smluv pro mobilní lokality:

• V letech 2000–2009 pan Overman radil společnostem z žebříčku Fortune 500 ohledně leasingového financování „velkých položek“ v hodnotě více než 4 miliard dolarů;
• V letech 2010–2019 zavedl pan Overman investování do nájemních smluv pro mobilní lokality v americkém stylu na mezinárodní úrovni a uzavřel více než 6 000 transakcí (v hodnotě dalších 1 miliardy dolarů)

Se společností TIP pan Overman a jeho rychle se rozšiřující tým dále vylepšují a urychlují tyto působivé výsledky jako myšlenkoví lídři a inovátoři v tomto prostoru.